Det er ingen eiendomsboble i Polen

• Det er ingen forbud mot det polske boligmarkedet.
• Leilighetsprisene i Warszawa er rimelige.
• De siste årene har lønningene i Polen gått hånd i hånd med eiendomsprisene.

Eiendomsmarkedet i Warszawa tok siste plass i UBS-rapporten. Ifølge Bartosz Turk, sjefanalytiker i Hreit, er det i dette tilfellet grunn til å være fornøyd, fordi det betyr at boligprisene i Warszawa ifølge analytikerne i den nevnte institusjonen ikke er overvurdert.

Rapporten viser at vi ikke har å gjøre med en boligmarkedsboble eller undervurdering av boliger. Så prisene er verken for høye eller for lave. Jeg tror imidlertid ikke du trenger å være overbevist om det siste, sier Turek.

Eiendomsprisene stiger, men ikke så raskt

Imidlertid kan noen spørre: hvorfor har vi ikke et problem, siden den gjennomsnittlige prisforlangende for leiligheter i hovedstaden, ifølge ulike kilder, er rundt PLN 16 000 per kvadratmeter? Svaret er enkelt: en gjennomsnittlig leilighet i Warszawa koster ikke PLN 16 000. Dette er bare den gjennomsnittlige prisantydningen, det vil si gjennomsnittsprisen fra annonser der eiere angir prisene de drømmer om – forklarer Turek.

Analytikeren forklarer også at dette ikke betyr at det er en kjøper på den andre siden som er villig til å betale selgers drømmepris. Vanligvis er det i det minste noen forhandlinger. Og hvis ikke det var nok, velger kjøpere som oftest billigere leiligheter, mens tilbudet vanligvis inkluderer dyre eiendommer av høyere standard. Dette betyr at tilbudsprisene vanligvis er betydelig høyere enn transaksjonsprisene.

Turek minner om at den siste pålitelige informasjonen om hvor mye polakker faktisk betalte for bolig kommer fra andre kvartal i år.

Data samlet inn av Polens nasjonalbank antyder at vi betalte PLN 12 000 per kvadratmeter med okkuperte lokaler i Warszawa og PLN 13 000 per kvadratmeter okkuperte lokaler fra en eiendomsutvikler. Zloty. Og selv om du kan se med det blotte øye at eiendomsprisene har økt de siste månedene, kan det ikke bli en økning på 25 % i denne perioden. – sier analytikeren.

Overtakelse av tilbud øker forsyningsprisene kunstig

Vi må vente noen uker til på pålitelige NBP-data om endringer i eiendomspriser.

I mellomtiden, la oss være forsiktige med høye overskrifter som antyder en kraftig økning i eiendomsprisene. Husk at selv om eieren verdsatte gjennomsnittsleiligheten i annonsene til PLN 16 000 per kvadratmeter, betyr ikke dette at det vil være lett å finne en kjøper som faktisk betaler denne prisen for lokalene – forklarer Bartosz Turek .

Ifølge analytikeren er det mer sannsynlig at den gjennomsnittlige kjøperen velger det rimeligere tilbudet. Problemet er at de billigere er etterspurt og har blitt plukket opp de siste ukene. Dette øker også «kunstig» den gjennomsnittlige tilbudsprisen.

Siden det er mangel på rimelige leiligheter på tilbud og inkluderer dyre leiligheter, øker dette gjennomsnittsprisen. Alt dette er et resultat av høy etterspørsel som ikke kan holde tritt med tilbudet. Akkurat som det er lett å motivere polakker til å kjøpe leilighet, tar det tid å begynne å bygge en ny boligblokk. Vi skal derfor ikke gi opp håpet om at markedet kommer tilbake i balanse (f.eks. når utbyggere begynner å bygge flere nye boligkomplekser) og det vil komme flere tilbud på billigere eiendommer fra det populære segmentet. Data fra Statistisk sentralbyrå har i to måneder tydet på at utviklere starter nye prosjekter – forklarer Bartosz Turek.

5 pilarer i et sunt marked

La oss gå tilbake til UBS-rapporten nevnt i begynnelsen. Denne finansinstitusjonen påpeker at det verken er en boble i det polske boligmarkedet eller at selv leiligheter er overvurdert. Det er imidlertid verdt å forstå hva som ligger bak disse påstandene og hva som er tatt i betraktning. For det første heter det i rapporten at databasen samlet inn data frem til andre kvartal 2023. La oss huske at dette er et regjeringsprogram “Sikker kredittvurdering 2 %” den trådte ikke i kraft før i juli 2023 og Pengepolitisk råd begynte å kutte renten i september.

Hva utgjør den samlede verdsettelsen av et bestemt marked?

Dette inkluderer blant annet informasjon om leielønnsomhet. Poenget er at du for eksempel kun kan tjene 1-2 % per år på å leie en leilighet. Verdien signaliserer at eiendomsprisene er for høye, for for prisen av en leilighet kan du leie den i 50-100 år. Du kan imidlertid tjene 5-7 % på husleie i et år. Gitt verdien av eiendommen anses denne situasjonen som sunn siden leiekostnadene vil være lik prisen på leiligheten etter 14 til 20 år. Det er verdt å huske at økningen i leielønnsomheten i 2022 ble påvirket av svært dynamisk voksende leiepriser (en konsekvens av krigen i Ukraina og vanskeligere tilgang på kreditt), forklarer analytikeren.

Samlet vurdering omfatter også omfanget av utlån og aktivitet i boligsektoren. I Polen, da UBS-rapporten ble skrevet, var de på så lave nivåer at de indikerte en kollaps i eiendomssektoren snarere enn en overoppheting av markedet. Analytikere legger også merke til hvor mye eiendomsprisene i landet skiller seg fra de i markedet som analyseres. Denne situasjonen er relativt sunn i vårt land, for selv om leiligheter i Warszawa er betydelig dyrere enn landets gjennomsnitt, er de ikke mer enn dobbelt så dyre, noe som ikke er uvanlig i mange vestlige land.

Den mest intuitive delen av vurderingen som UBS presenterer hvert år er imidlertid å se på priser fra perspektivet til en kvalifisert medarbeiders lønn. Det vurderes nøye hvor mange år man må jobbe for en 60 kvadratmeter stor leilighet nær sentrum. I denne forbindelse kan mange land misunne situasjonen vår. UBS anslår at du må jobbe i rundt syv år for å få en 60 kvadratmeter stor leilighet nær sentrum av Warszawa. Og det er riktig at det er markeder der 5 eller 6 års arbeid er nok (f.eks. Miami, Stockholm eller Dubai), men det er også eksempler på at man for et lignende sted må jobbe ca. 10 år (New York, Singapore, London ). ), 15 (Tokyo) eller over 20 år (Hong Kong) – sier Turek.

I Polen steg lønningene raskere enn prisene

Eurostat-data gir også interessant innsikt i utviklingen av priser og lønn. De viser at eiendomsprisene i Polen har vært ledsaget av lønnsøkninger i årevis. I praksis har det vært vekslende perioder hvor boligprisene steg raskere enn våre inntekter og perioder hvor inntektene var høyere. Det var imidlertid ikke slik at boligmarkedet helt hadde mistet sammenhengen med størrelsen på polakkenes lommebøker. Dette er en ganske sjelden fordel blant europeiske land.

I Polen økte boligprisene med 69 % mellom 2013 og 2022. Samtidig, ifølge Eurostat, økte gjennomsnittlig nettoinntekt for en enkelt heltidsarbeider med nesten 80 %. Dette skyldes først og fremst en økning i gjennomsnittslønnen (i følge Statistisk sentralbyrå økte den med rundt 60 prosent i bedriftene i den undersøkte perioden), men dynamikken i netto inntektsvekst kunne også vært påvirket av skattekutt (høyere skattefradrag og lavere inntektsskatt). Ifølge data fra Eurostat steg boligprisene saktere enn polakkenes inntekter i den undersøkte perioden. Og selv om boligprisøkningene akselererte igjen i andre halvdel av 2023, ville denne situasjonen måtte vare lenger for at det grunnleggende i det innenlandske boligmarkedet skulle bli skadet, sier Bartosz Turek.

De fleste europeiske land kan misunne oss for en slik situasjon. Det viser seg at i den undersøkte perioden var referansen en økning i boligprisene som var to til tre ganger høyere enn veksten i folks inntekt. Dette var tilfellet i Tsjekkia, Danmark, Tyskland, Frankrike, Nederland, Østerrike, Sverige, Island og Norge. Det mangler ikke på enda mer imponerende eksempler – land hvor eiendomsprisene har steget fire til fem ganger raskere enn innbyggernes inntekter. Irland, Spania, Luxembourg, Malta og Portugal sliter med dette problemet.

Bartosz Turek påpeker at vi ved hjelp av Eurostat-data kun kan finne fem land hvor misforholdet mellom pris- og lønnsvekst var bedre enn i Polen. Disse er Finland, Romania, Latvia, Bulgaria og Italia. I sistnevnte land skyldes det lave resultatet at eiendom ble litt billigere i 2022 enn i 2013. Prisøkningene som har fortsatt siden 2019 har ennå ikke rukket å kompensere for de tidligere nedgangene.

Situasjonen i Romania er også interessant. Boligprisene der økte med 45 % mellom 2013 og 2022, men samtidig ble rumenernes inntekt ikke bare doblet, men til og med økt med 130 %. Dette ble begrunnet med raskt voksende BNP og lav arbeidsledighet. La oss heller ikke glemme at utgangspunktet i tilfellet Romania er lavt. I 2013 var nettoinntekten til en enkelt heltidsansatt i Romania den nest laveste i EU (etter Bulgaria) og tilsvarte ifølge Eurostat 4 340 euro per år – sier Turek.

Det er et annet viktig poeng her. Perioden vi undersøker hvordan boligpriser og lønninger har endret seg er vilkårlig. Året 2013 ble bevisst valgt som referansepunkt. I følge NBP-data hadde vi det laveste nivået av boligpriser i Polen i forrige syklus. Dette vil sannsynligvis føre til dårligere resultater for landet vårt, siden vi i våre beregninger bare tar hensyn til perioden med økning i eiendomsprisene i Polen, mens vi i andre land ofte også tar hensyn til øyeblikkene da prisene falt.

Leilighetshotell i hele Polen. Sjekk ut de siste investeringene